* Jaques Bushatsky
A Deputada Maria Lucia Amary teve a iniciativa e a Assembléia Legislativa paulista, após percucientes análises, aprovou o PL 446/04, para viabilizar o protesto dos documentos representativos dos rateios de despesas condominiais. A notícia é boa para todos e o tema está submetido à sanção do Poder Executivo.
Lembre-se, o Código Civil de 2002 limitou a 2% sobre o débito, a multa por inadimplemento da principal, quiçá, obrigação do condômino: contribuir para a manutenção do condomínio. Para resolver o grave problema decorrente dessa limitação, o Congresso Nacional, atento ao clamor de significativa parcela da população urbana, aprovara a adequação da multa por inadimplemento de despesas de condomínio, fixando-a em patamar razoável: até 10% sobre o débito. Mas, a solução (lógica e por todos esperada) foi vetada, e os condôminos foram duramente apenados, exceção feita aos maus pagadores, prestigiados.
Realmente, é impensável razão para impor aos adimplentes, arcarem com o inadimplemento de terceiro. As decorrências da minguada multa são evidentes: 1) verificada a falta de pagamento, é necessário que os Condomínios percorram o exaustivo trâmite das ações de cobrança (não obstante a lei lhes conceda o procedimento sumário, que já se denominou “sumaríssimo” e que, é quanto se lê na lei, se resolveria em pouco mais de 2 meses, não são raras as ações que levam 8 anos até o seu fim); 1.1.) restam as saudades da possibilidade de execução, que já foi definida pela lei; 2) é punida toda a massa condominial, responsável última pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações do condomínio; 3) é desprestigiado o condômino que controla arduamente seus gastos, honrando cada dever seu; 4) é desrespeitado o desejo das pessoas, pois jamais houve impedimento para que condôminos alterassem as convenções e reduzissem as multas, hipótese nunca noticiada (os condôminos preferem multas que sensibilizem).
No primeiro período romano, o devedor era escravizado ou morto, assim se resolviam essas questões. Hoje, a multa é o meio de coerção, pois assinala claramente a conseqüência do descumprimento da obrigação. Ora, é evidente que uma pena de 2%, exemplifique-se, sobre uma usual parcela de R$ 300,00, equivale ao custo de uma cerveja, pena insuficiente para estimular o pagamento
É nesse quadro que se insere a iniciativa da Deputada Amary: por uma, o protesto hoje em dia tem boa força de intimidação (a par de sua função de assinalar a inadimplência e o descumprimento de obrigação); por duas, acarreta o registro em cadastros, com as naturais – e legais – conseqüências; por três, o apontamento poderá evitar ao Condomínio (entenda-se, à maioria das pessoas), o exasperador e caro caminho judicial; por quatro, o Judiciário poderá ser beneficiado ao não mais precisar se debruçar sobre essas tão singelas ações de cobrança, que parecem só fazer lotar as pautas forenses; por cinco, a sociedade verá que as obrigações devem ser cumpridas; por seis, a iniciativa poderá evitar a insolvência dos condomínios, a degradação dos prédios, o lamentável insuflar dos litígios entre vizinhos.
Quanto aos inadimplentes de má-fé, as alternativas do Condomínio serão outras, sempre legais e atualmente, bem regradas; quanto àqueles que pensarem em se valer de ações judiciais para evitar o protesto, a lembrança é apenas uma: a par de precisarem demonstrar o eventual direito, arcarão eles (e não mais os Condomínios) com os ônus judiciais. Não será medida que a maioria percorrerá, parece óbvio.
Cumpre uma última anotação: nenhum de nós está livre de sofrer percalços econômicos que levem ao inadimplemento de qualquer obrigação. E, experimentada essa infelicidade, após supera-la, o condômino que se viu inadimplente conseguirá, com incomparável e maior facilidade do que teria na alternativa judicial, providenciar o cancelamento dos protestos e dos desabonos cadastrais. Para provar esta assertiva, basta comparar: em cartórios, uma vez pago o débito, cancela-se o protesto mediante simples requerimento; em juízo, seria necessária petição formulada por advogado constituído, a respectiva apreciação pelo Juiz, a espera do curso de prazos para somente então, chegar-se à baixa nos distribuidores forenses.
Se não podemos esperar que 100% dos condôminos paguem em dia os rateios, podemos acreditar que esta alternativa motivará a redução do inadimplemento nos condomínios, consistindo o PL 446/04 um tijolo importante na necessária construção legal que poderá admitir o protesto desses documentos representativos de dívida.
REFERÊNCIA BIOGRÁFICA
JAQUES BUSHATSKY: Advogado
