* Jaques Bushatsky
Quando se enxerga com clareza a relação locatícia, permite-se a rápida satisfação das exigências da população e, é lógico, o incremento dos investimentos, o aumento da quantidade de imóveis para locação. É esta a trilha que vem sendo percorrida pelo Judiciário brasileiro, como se vê:
Estímulo à solução negociada: quanto às ações revisionais e renovatórias, que retratam situações naturalmente receptivas a acordos, têm sido bem solvidas (quando não, antes, em Câmaras de Mediação) em audiências ou sessões do Setor de Conciliação (atuante
Velocidade das execuções: nas hipóteses em que não se alcança acordo, basicamente aquelas em que ocorre inadimplemento, o Judiciário parece estar entendendo cada vez melhor, a crise que decorre da demora do despejo e da cobrança dos valores devidos, aplicando, tranqüilamente, a Lei 11.232/05 (em vigor desde junho de 2006), fortalecendo a execução de sentenças ao prever pena ao executado que não honre seu débito.
Quanto à retomada do imóvel, uma vez decretado o despejo por falta de pagamento, a jurisprudência consolidou-se (para atendimento de exigência inserta na lei) no aceitar em caução, o crédito do locador ante o locatário, objeto da própria ação judicial, assim permitindo o imediato despejo, quando o devedor ofereça recurso de apelação. É mais uma medida que empresta velocidade ao processo, a par de superar aquela incoerente situação, devida a lapso presente na lei, de obrigar o credor (locador) a depositar em juízo, até 12 aluguéis, para poder despejar o imóvel, inconsistência lógica que obrigou advogados prestarem muitas e longas explicações a seus constituintes.
Pressa nas soluções concretas: é crescente a aplicação da “tutela antecipada” nas hipóteses em que o direito do locador esteja bem exposto e provado, a par de demonstrado o prejuízo que decorreria da postergação da ordem judicial.
Desenha-se, aliás, a admissão das ações de despejo em juizados especiais, o que garantirá maior velocidade e evidente economia aos interessados. Vamos aguardar, quanto a este tópico, a aprovação de projeto de lei em curso.
Imediato julgamento dos casos de falta de pagamento: observada a quantidade de ações ajuizadas
E as razões para o imediato julgamento dessas causas são simples: por primeiro, é notório que antes de promover a ação, o locador procura receber seu crédito, valendo-se no mais das vezes, de imobiliárias extremamente bem capacitadas para os necessários contatos e parcelamentos; por segundo, é fácil constatar que ultrapassado algum tempo desde o inadimplemento, o inquilino que se atrapalhou economicamente, raramente terá meios de solver o débito acumulado; por terceiro, a prorrogação do inadimplemento abala terrivelmente o orçamento do locador (sempre lembrado que a maciça maioria dos locadores tem no aluguel, influxo essencial da composição de sua renda familiar); por quarto, o alongamento do processo finda onerando os fiadores ou esgotando a caução oferecida em garantia da locação.
Validade das garantias: é impossível esquecer a consolidação do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que confirmou prevalecer a fiança até a entrega das chaves, abandonando a interpretação de que a responsabilidade se esgotaria ao fim do prazo certo avençado no contrato. Com isso, singelamente, se confirmou que vale o que o fiador prometeu ao conceder a garantia: responde até o fim da locação, ou seja, sua palavra vale. Não é demais anotar que essa firmeza decorre de claríssima disposição da Lei de Locações.
Em acréscimo, está bastante firme a convicção de que não se aplica ao imóvel do fiador, o benefício previsto na lei de impenhorabilidade do bem de família, assegurando-se deste modo o cumprimento do contrato, exatamente como expresso na legislação.
Supressão de discussões sem base legal e punição da litigiosidade frívola: ninguém mais se engana com alegações estapafúrdias, pois as locações imobiliárias estão bem disciplinadas e suas regras, consolidadas. Os Tribunais já assentaram, por exemplo, que o IPTU é pago pelo inquilino, se tal for contratado; que o inquilino não vota em assembléias de condomínio se brandir tão somente esta qualidade, de locatário (não obstante franqueada sua participação caso porte procuração do condômino); afastaram alguns questionamentos esdrúxulos acerca da operação do seguro de fiança locatícia, perfeitamente normatizado; estão bem clareadas as responsabilidades pelas despesas condominiais, respondendo o locatário somente por aquelas ordinárias; graças à disseminação da cultura sobre a lei, já não se empresta crédito a alegações do gênero “eu não sabia”, “eu não entendi”, “pensei que fosse diferente”, “foi prometido algo diferente do que foi escrito” e outras evasivas tradicionalmente derrubadas na fase instrutória dos processos judiciais. E, é crescente a punição, calçada na legislação processual, pela litigância de má-fé, da qual não escapa a dedução de frivolidades.
Portanto, é positivo o balanço do tratamento dado pelos Tribunais às ações locatícias. Indubitável, os juízes conseguiram, aplicando a lei, pacificar a sociedade, no que tange à locação de imóveis, certeza que merece ser proclamada.
E, se é verdade que persiste o problema da morosidade dos processos é, igualmente verídico, que esse mal assola todo e qualquer procedimento judicial, e somente será resolvido com robustos investimentos que permitam o aperfeiçoamento do funcionamento do Poder Judiciário. Esta deverá ser a próxima meta a perseguir, aberto, de resto, o caminho para que, superados aqueles entraves que haviam se feito folclóricos, se poder pensar e estudar, a contemplação legislativa de novas modalidades de locação.
REFERÊNCIA BIOGRÁFICA
Jaques Bushatsky é advogado e membro titular da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP e diretor da MDDI Mesa de debates de Direito Imobiliário
