* Jaques
A deputada Maria Lucia Amary teve a iniciativa e a Assembléia Legislativa paulista, após percucientes análises, aprovou o Projeto de Lei 446/04, que viabiliza o protesto de documentos representativos dos rateios de despesas condominiais. O projeto foi promulgado pelo Governador José Serra e concretizado na Lei n. 13.160 de 21/07/08 (publicada no Diário Oficial do Estado, do dia 22/07/08).
A notícia é boa para todos e merece divulgação, na caminhada em prol da atenção às obrigações, pilar mestre da economia. Pode aliás ser vista em consonância lógica com as recentes alterações da legislação processual civil, fincadas na necessidade social de imposição do cumprimento das obrigações.
Lembre-se, o Código Civil de 2002 limitou a 2% sobre o débito a multa por inadimplemento da principal – quiçá – obrigação do condômino: contribuir para a manutenção do condomínio (em outras palavras, pagar o que gasta). Para resolver o grave problema decorrente dessa limitação, o Congresso Nacional, atento ao clamor de significativa parcela da população urbana, aprovara a adequação da multa por inadimplemento de despesas de condomínio, fixando-a em patamar razoável: até 10% sobre o débito. Mas a solução (lógica e por todos esperada) foi vetada, e os condôminos foram duramente apenados, exceção feita aos maus pagadores, estes prestigiados.
É impensável razão para impor que os adimplentes arquem com o inadimplemento de terceiro. As decorrências da minguada multa são evidentes: 1) verificada a falta de pagamento, é necessário que os condomínios percorram o exaustivo trâmite das ações de cobrança – não obstante a lei lhes conceda o procedimento sumário (que já se denominou “sumaríssimo” e que, é quanto se lê na lei, se resolveria em pouco mais de dois meses), não são raras as ações que levam oito anos até o seu fim; 1.1) restam as saudades da possibilidade de execução, que já foi definida pela lei; 2) é punida toda a massa condominial, responsável última pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações do condomínio (a alternativa obviamente imoral seria, por exemplo, o Condomínio não pagar os seus empregados…); 3) é desprestigiado o condômino que controla arduamente seus gastos, honrando cada dever seu; 4) é desrespeitado o desejo das pessoas, pois jamais houve impedimento para que condôminos alterassem as convenções e reduzissem as multas, hipótese nunca noticiada – os condôminos preferem multas que sensibilizem.
No primeiro período romano, o devedor era escravizado ou morto, assim se resolviam essas questões. Hoje, a multa é o meio de coerção, pois assinala claramente a conseqüência do descumprimento da obrigação. Ora, é evidente que uma pena de 2% sobre, por exemplo, uma usual parcela de R$ 300,00 equivale ao custo de uma cerveja, pena insuficiente para estimular o pagamento
É nesse quadro que se insere a nova lei: o protesto hoje em dia tem boa força de intimidação (a par de sua função de assinalar a inadimplência e o descumprimento de obrigação); acarreta o registro em cadastros, com as naturais – e legais – conseqüências; o apontamento poderá evitar ao condomínio (entenda-se, à maioria das pessoas) o exasperador e caro caminho judicial; o Judiciário poderá ser beneficiado ao não mais precisar se debruçar sobre essas tão singelas ações de cobrança, que parecem só fazer lotar as pautas forenses; a sociedade verá que as obrigações devem ser cumpridas; a iniciativa poderá evitar a insolvência dos condomínios, a degradação dos prédios, o lamentável insuflar dos litígios entre vizinhos.
Quanto aos inadimplentes de má-fé, as alternativas do condomínio serão outras, sempre legais e atualmente bem regradas; quanto àqueles que pensarem em se valer de ações judiciais para evitar o protesto, a lembrança é apenas uma: a par de precisarem demonstrar o eventual direito, arcarão eles (e não mais os condomínios) com os ônus judiciais. Não será medida que a maioria percorrerá, parece óbvio.
Cumpre uma última anotação: nenhum de nós está livre de sofrer percalços econômicos que levem ao inadimplemento de qualquer obrigação. E, experimentada essa infelicidade, após superá-la, o condômino que se viu inadimplente conseguirá providenciar o cancelamento dos protestos e dos desabonos cadastrais, com incomparável e maior facilidade do que teria na alternativa judicial. Para provar esta assertiva, basta comparar: em cartórios, uma vez pago o débito, cancela-se o protesto mediante simples requerimento; em juízo, seria necessária petição formulada por advogado constituído, a respectiva apreciação pelo juiz, a espera do curso de prazos, para somente então chegar-se à baixa nos distribuidores forenses.
Se não é possível esperar que 100% dos condôminos paguem em dia os rateios, pode-se acreditar que esta alternativa motivará a redução do inadimplemento nos condomínios, consistindo a nova lei, um tijolo importante na necessária construção legal que poderá admitir o protesto desses documentos representativos de dívida.
